商铺售价的评估一般有市场比较法及租金反推法两种，对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于新亚洲中心广场南地块所处的片区商业已较为成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的评估上宜采用市场比较法为依据，以租金反推法进行验证。 
一、    以市场比较法进行售价的评估 
市场比较法评估原理： 
1．    市场比较法定价的影响因素 
——位置 
——商业气氛 
——人流量 
——周边环境 
——交通情况   
——内部规划设施 
——规模 
——发展商信誉 
——经营经营公司 

2．    评估售价的基本原则 
    结合市场需求及中原多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表： 

★    参考同区同类铺位之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格； 
★    依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。 

3．    售价评估参照物 
    近年来，华强北周边销售的商业物业较少，大部分的商业物业是由厂房改造而来，以出租经营为主，如顺电、女人世界、铜锣湾广场、丽人世界等，而新近开发地产项目也未进行裙楼的销售，如群星广场、都会100等，而属华强北商业圈内，仅现代之窗、赛格广场两个商业项目的商业销售对本项目有参照作用，根据中原的调查资料显示，此两项目的街铺平均售价为： 
现代之窗街铺参考平均售价：120000元/平方米 
赛格广场街铺参考平均售价：150000元/平方米 

相关项目售价参数修正

 
序号    评估项目    满分    赛格广场    现代之窗 
            评分    备注    评分    备注 
1    位置    30    28    商业位置较好    26    商业位置较好 
2    商业气氛    20    19    商业气氛佳    18    商业气氛较佳 
3    人流量    16    15    人流量大    15    人流量一般 
4    周边环境    5    4    好    3    较好 
5    交通情况    6    6    好    5    好 
6    内部规划设施    6    6    较好    5    较差 
7    规模    8    7    规模大，具有标志性    5    规模较一般 
8    发展商信誉    3    3    原赛格广场有较好的商业信誉    1    知名度、信誉度不高 
9    经营管理公司    6    5    赛格的经营管理较好    4    经营管理力量较差 
合计    100    93        82     



序号    评估项目    满分    新亚洲太古广场 
            评分    备注 
1    位置    30    20    商业位置较一般 
2    商业气氛    20    15    商业气氛尚欠缺 
3    人流量    16    10    目前人流量较少 
4    周边环境    5    4    未来之商业环境将较好 
5    交通情况    6    5    交通方便程度好 
6    内部规划设施    6    4    较好 
7    规模    8    8    南北商业面积在华强北属最大 
8    发展商信誉    3    1    好，但在商业方面较弱 
9    经营管理公司    6    3    好 
合计    100    70     

参考均价计算 
项目名称权重    新亚洲太古广场    赛格广场    现代之窗(10%) 
均价（元/M2）    Px    PA=150000    PB=120000 
位置     30    20    28    26 
商业气氛    20    15    19    18 
人流量    16    10    15    15 
周边环境     5    4    4    3 
交通情况      6    5    6    5 
内部规划设施    6    4    6    5 
规模    8    8    7    5 
发展商信誉    3    1    3    1 
经营经营公司    6    3    5    4 
合计    100    QX=70    QA=93    QB=82 

修正后各相关楼盘价格Pi’ 
Pi’=( QX/ Qi)×Pi    注：Pi为各项目之均价 
PA’=( QX/QA)×PA   =(70/93) ×150000=1129032 
PB’=( QX/QB)×PB     =(70/82) ×120000=1024390 

各相关楼盘权重取值为Wi’ 
WA= 60%   WB=40%   
PX=ΣPiWi 
  =PA’WA+PB’WB 
  =1129032×60%+1024390×40% 
  =1087175 

新亚洲太古广场街铺之参考均价为： 10.8万元/M2 

二、    以租金反推法进行售价的评估 
（一）、邻街商业铺位的调查 
    华强北商业片区内最主要的商业街有华强北路、振华路、振兴路及华发路。各街道的商铺在门面的包装上形式各样，较少有统一风格的商业街，只有华强北的大百汇商业城和振华路的罗维商业广场，采取统一管理，统一包装，形成较为高档的购物街，其租金也略高出其它商业铺面。其次是商业广场一层面街的商铺，虽未作统一风格的包装，但整体装修档次较高。以下是对各街道商铺进行的调查。（以下均为使用面积） 

1.    华强北商业街南段（振华路口至深南路口） 
租金价格：450-750元/M2.月 
主营范围：电子、电信、服饰、鞋类等 
2.    华强北商业街北段（红荔路口至振华路口） 
租金价格：380-700元/M2.月 
主营范围：电信、服装等 
3.    振华路东段（华强北路口至燕南路） 
租金价格：450-620元/M2.月 
主营范围：服装、餐饮等 
4.    振华路西段（华强北路口至华富路口） 
租金价格：350-550元/M2.月 
主营范围：餐饮、证卷、其它 
5.    振兴路东段（华强路口至燕南路口） 
租金价格：480-680元/M2.月 
主营范围：餐饮、证卷、音像等 
6.    振兴路西段（华强路口至华富路口） 
租金价格：350-520元/M2.月 
主营范围：餐饮、证卷等 
7.    华发北路 
租金价格：260-360元/M2.月 
主营范围：餐饮、其它 
8.    华强北商业街西侧的大百汇商业城 
租金价格：约640元/M2.月（水电全包） 
主营范围：服装、鞋类、电信、化装品 
9.    振华路南侧的罗维商业广场 
租金价格：约600元/M2.月（不包水电） 
主营范围：服装、电信、其它 

    根据以上对华强北周边的租金调查，综合本项目将以大百货商场的定位，考虑其对临街铺位的促进作用，预计本项目之街铺租金可达到500-700元/平方米，按投资商铺一般的年投资回率为8%，以租金反推街铺的售价： 
500*12 / 0.08 = 75000元/平方米 
700*12 / 0.08 = 105000元/平方米 
    从投资回报上分析，本项目之售价10.8万元/平方米有市场租金回报的支撑，投资回报符合市场需求。 

总结： 
    经以上从市场比较法、租金反推法对新亚洲太古广场之街铺售价进行评估，中原认为本项目街铺在中原策划理念得到充分发挥，在软件、硬件上有充分的支持的前提下，项目街铺10.8万元/平方米的售价比较符合现行市场的价位。