时间：2010年11月5日
    地点：京津新城凯悦酒店
    对话嘉宾：
    王珏林——住房和城乡建设部政策研究中心副主任
    刘玉录——南开大学经济学博士、天津房地产协会主任委员
    赵云伟——中国城市规划协会副秘书长、洲联集团副总经理
    张勇——克而瑞天津公司总经理
    杨硕——合生创展天津地区公司营销总监
    主持人：各位嘉宾，各位媒体朋友们，大家下午好，欢迎来到我们的京津新城参加地产中国新思维论坛，对我们房地产投资的投资取向的影响我们进行过系统讨论，今天我们讨论的问题依然是围绕着新政对我们的市场带来的影响。我们今天聚焦的是新政对新城营造的影响体现在哪些方面，今天的主题就叫京津新城板块机遇与城市运营新论，我们选取这个热点板块，是把它作为我们一个典型来剖析，通过对这个板块的观察和思考，我们看看当今在新的政策形势，新的经济环境下，我们的城市运营应该往何处去，应该怎样来进行。我们今天非常荣幸邀请到了五位对这个话题最有发言权的五位嘉宾，我身边是中国城市规划协会的副秘书长赵云伟先生。政策方面最权威的研究机构的王珏林先生；天津房地产协会的专家，南开大学的教授刘玉录先生；我们的市场专家，非常有名的张勇先生；最年轻的这位帅哥是我们京津新城板块最主力的开发企业合生创展天津地区公司营销总监的杨硕先生。我是地产中国网的谢红玲，很荣幸担任这场论坛的主持人，希望我和我们在座嘉宾的共同努力，能够给大家带来一个愉快的下午，下面我想先问在座的嘉宾一个问题，我们既然来到了天津京津新城，各位和这个板块之前有过什么机缘吗？
    王珏林：头一次到这里，刚才看了一下，挺好，很大气，还需要建设一段时间，整个规划和设计都是以水系为中心。
    赵云伟：两方面的机缘，第一，确实我自己带家人来过，整个项目本身从规划到建筑设计是我们做的，包括现在的玉佛宫也是我们做的，设计经验规划经验很多，我自己带家人来，都是来洗温泉，在网上查的，不知道好不好就过来了，当时温泉刚开业不久，当时觉得还是挺震撼的，户外的汤池很大，尤其一些刚建完的日式的户外泡汤，这种在北京目前来讲也不是太多，我们家里人，老人，孩子，老婆都非常喜欢。作为北京的市民来说，它这个温泉的特色还是比较清楚的，大家愿意花时间，虽然有100公里的路程，开车过来，遗憾的是这个地方吃饭的时候大家排队吃饭，没有地方去吃饭，只能是第二次来有经验，就自己带饭来吃，温泉很火，但是当时产业相关的服务配套当时还没有跟上，这个酒店正在施工，还没有开业，现在好得多，后期来十几次了。
    主持人：中午您不过来吃饭，原来是担心吃不上，现在其实配套已经很齐全了。刘老师是天津人，应该和这块的渊源蛮多吧？
    刘玉录：我刚才到现场去看了一下，作为天津人，对京津新城从它一开始还没有盖房，原来说三千亩温泉，2001年、2002年就在宣传，所以那个时候比较了解，刚才看了一下和前几年来大不一样，很多房子已经盖起来了，我作为当地人感觉也比较惊喜，在这个地方原来一片荒郊之地，能够拔地而起这么一个真正的新城，而且这不是一般居住性的，安置性的，住宅性的新城，而是一个定位在中高端的新城，所以我感觉这个项目当时选址我个人认为没有什么问题，至于说我们的进度和我们的高端产品有关系，这种高端产品不可能开盘就售罄，从区域来讲，从蓟县、宝坻，京津新城，天津老城，那边一直到静海，这一条线是西部城市发展带，我感觉在这个带上这个新城未来的发展没有什么问题。
    根据我们原来论坛的第一个题目，城市发展战略，给天津带来机遇，同时也给这个项目带来机遇，我个人认为确实是面临一个新的发展的开始的时候。
    主持人：谢谢刘老师，待会儿再请您谈理论性的研究，张总您有怎样的感受？
    张勇：我是这样的，我对京津新城的机缘不少，但是估计杨总您没有怎么见过我，我是一个义务的宣传员和广告者。是这样的，出席过很多次这样的论坛，早在2005年的时候有人问我对京津新城的评价，我当时的一句话是先锋，当时京津新城开创了一个先锋，也是没有成为先烈，而且成功走下来的这么一个有实力，有品质的开发商。第二件事，当时对京津新城的口径是这样的，如果京津新城成功，它是天津市第一个具有城际范围影响力的大盘项目，真是第一个。第三件事我要说你们成功了。
    主持人：杨总的机缘就不用渲染了，从这个大盘刚刚启动的时候，他就参与了项目的运作，您说一下个人的感受吧。
    杨硕：谢谢谢总。我是相当于从一个大学毕业生，刚刚从大学出来的第一个项目就是这里，感情上不敢多说了，很深。从个人感受来讲，京津新城可以说是从平地而起，我们从最早荒芜的一片盐碱地，没有什么植被，一步一个脚印的建起了这座新城，大家可以看到今天无论是酒店，高尔夫，我们的学校，别墅园区都可以看到一些成绩，合生在这里肯定是成功了，当然每个人在这里感受不同，我觉得这里是我的母校，也是我内心真正能够得到升华的地方，各位如果有时间在这里长期住一段时间，能够体会我们京津新城一些不一样的感受。
    主持人：谢谢在座各位，刚才我们大家都谈了一点我们对京津新城的小感受，我听到了有赞叹，也有赞赏。现在回到我们大的主题上来，我要交待一下为什么会有这样一个话题，不知道在座的媒体朋友有没有关注到，之前2002年-2003年的时候，曾经有一轮大盘风潮，很多开发商一拿地就是上千亩，几千亩，做这种大盘，当时京津新城诞生也是那一轮的领跑者，最近尤其是新政越来越严厉之后，大家有没有发现又一个新的现象，又一轮大盘开发热起来了，但是它和上一轮有很大的不同，依然是大片区开发，我们周围的房山，长阳板块，天津武清目前很多大企业进去了，香河，包括京津新城也不再是合生一家来做了，而是多家大土地开发商来开发这个区域了，而且这一轮开发和当初以住宅开发为主已经有了很大的不同，大家开始做复合型的产业，不是做大盘，而是在做城，运营一个城市和运营一个住宅的大盘可就不是同日而语了，这就是我们今天要探讨这个问题的一个背景原因。
    既然是这么一个复杂的环境下出现了一个新的投资趋势，这个背景需要我们做一个解读，这个背景既有我们中国城市化进程加快的背景，也有我们"十二五"规划纲要明确提出中国要加快转变经济增长模式，还有一方面我们政府对房地产市场的江湖地位，支柱产业地位的重新诠释，这么复杂的背景下我们有了新的新城营造热，这样的政策会把我们新城营造引到什么方向，我们应该用什么样的聪明的办法，正确的方法去做，请我们王主任率先给大家一些指导。
    王珏林：这是很有意义的一个话题，刚才谢总讲了，我接着她的说。现在为什么在北京东部，包括天津西部，北部，迎来一次新的房地产竞争的热潮，主要原因还是由于我们天津的定位，滨海新区发展战略，因为对天津我不陌生，我在三年前就对天津进行了调查，包括滨海新区发展，而且给天津市委市政府写过报告，怎么推进天津滨海新区的发展，重要的一点就是机构问题，当时的机构是多个机构重组，按照行政规划发展重组，所以整个发展一个大的板块很困难，很费劲，要建立一个统一的管理机制，当时提出这个问题，去年终于实现了，所以滨海新区的地位，先谈新城，现在新城可能是我们国家比较多的，过去我们以开发区，教育园区，CBD区等等一系列的名堂建设的，归根结底这些区变成城，所以我们今天京津新城它是天津一个卫星的发展城，定位为新城。
    这个新城既然叫城市功能开发区，就不能仅仅是产业问题，比如说我们说开发区，它是以产业为基础的，比如说滨海新区的开发区，它发展快由于它的产业，尤其重点地区的产业进入，它发展慢还是因为产业，因为它没有形成新城，包括北京的亦庄，亦庄产业非常好，人口也比较多，但是现在还很难形成新城，原因是功能配套的问题，它没有按城市的功能配套。

    简单解释一下新城，第一点，咱们的京津新城应当和我们整个环渤海发展大战略，和滨海新区的带动所影响，大家看这块区域的发展前景，这个区域的预期，前两年他们问我说上哪买房，我不是宣传投资，前两年也允许投资，我说你有钱你在北京买房，你要钱少就上天津找最好的地方买，因为滨海新区的范围，它很快发展起来以后，你买这个性价比肯定是最合适的。所以这个带动，滨海新区的地位是国家级的，可了不得，第一阶段靠深圳带动，第二是浦东，第三是滨海新区，它不仅仅是我们天津市发展问题，而且解决了环渤海，还有东北亚的经济命脉，所以国家定义它的地位非常之高。大前年的时候我调查的时候，规划局向我汇报他们的整个发展规划时候，我一看说不行，你的规划和国家要求的差距太大，总书记和温总理都亲自去部署，大盘要放在国家的位置上，甚至环渤海的位置上，这样的话才能实现目标，结果天津规委到发改委就被打回来了，非要调整不行。到北京大家知道，很快城际快车就到了，29分钟，还要进行别的，所以它带动了我们的发展，带动力是由于天津市的快速发展，才看到这块地未来的前景。
    第二，对一个新城发展，大家刚才看到了实际上它确实是准确是一个板块，地产板块，确实非常之大，规划得非常好，水系统。但是它毕竟还是一个地产板块，不是新城，我算了一下，它的人口大概在3-5万人口，包括家庭各方面全算上，就是这个板块里面，但是这里边我们建一个城市，它需要的不仅仅是我们的房地产市场，它需要吸纳人口就业的一个产业，更多的产业，现在我们就需要在这个基础上的新城，它应该打造全面的城市功能，既然做一个新城发展，我们又和这么大的很好的地产企业，它不是靠一个企业打造的新城，是靠政府在产业上布局和调整。另外，基础设施配套还不行，我在天津开座谈的时候，前几年下面有新闻记者问能不能给天津提点建议，我说就两点建议，一是缺财气，二是缺人气，就是你这一块对于我们新城要有人气，没有人气你这城市就不叫城市，怎么样在这个区域内以它为中心，不仅我们的设施配上去，我们集人气。财气就是我们更多的产业吸引更多的高层人才，新城不仅要建成城，而且要建成有档次，有素质的，几个学校布局到周边，非常之好，尤其是新城，我们住在昌平的，昌平带来的是几个大学年轻活泼，马上把这个城市年轻化带上来了，素质一下提升了，所以学校的布局非常之好。
    第三，一个新城要有耐心，不是一天两天就能建成的，建一个城市需要多少要素，应该有耐心，经过多年打造，打造成非常完整的新城，不多说了。
    新城建设和发展要有方向和目标，京津新城，我说的都是政府行为，不是我们企业的行为。我们企业是能够做好这个板块那就行了，一个新城要有目标，我这个城市未来的功能是什么，我的定位，我城市建设的水平是什么，要比较我这个新城在周边的卫星城里面是什么档次，我是超越它们，我还是不如它们，甚至我还有更大的超越，达到什么水平。这个新城建设很关键，等我们建筑都建完以后你再回想定我们的位，还定什么位了，不能再拆了。所以说我们新城要有明确的定位，比如说我们现在最好的资源实际上就是温泉，资金上我看了一下，没有看到其他的东西，仅仅休闲度假解决不了城市发展问题，这是我最担心的，最挠头，不能礼拜天礼拜六来，平时没有人气，等到节假日就没有人了，全回到天津市区去了，这不是一个城市，所以新城就得打造成，它的定位，围绕着我们休闲度假这个功能或者其他的功能来建立配套更多的功能，我觉得这一块作为一个会展中心更合适，大家都知道博鳌，其实一个会展经济现在可了不得，它可以带动很多服务性的消费，所以它更适合于将来这个城市建成一个会展中心，离天津不远，离北京不远，我到你这里来开会，因为这一块比别的地方都美，比别的地方功能都全，吃的玩的比别的地方都好，我给它定位了，确实我考虑了半天，房地产要根据市场需求和定位来发展。
    这一块的房地产，你建什么房子，你要按照市场的要求，市场的需要，一来我就问他们市场情况，价格情况，卖的周期情况，我很关心市场，你得能卖动，不能积压太多。所以你盖什么样的房子，得看老百姓的需求，我相信它开发这一块，都是别墅，确实有市场，好像这个市场，其他的市场让别人去补充去了，实际上市场非常好，公寓式的那种住宅，为啥我这么想呢，比如说就五、六十平米的，你不要弄奢侈的，有两间卧室，其他功能具备就可以了，他的投资不高，而他住的空间又不大，充分利用，每个礼拜或者过节过来玩一玩，平时你再给他管理，我一直在三亚提倡这个，不要建大量的普通住宅，既然定位是国际的旅游岛，如果建大量的投资性住宅，未来的国际旅游岛是什么，建成不夜城，越晚上越热闹，平时都热闹得靠人，因为投资性住宅大部分都不去居住，所以我们这块配套一些小户型的，大家投资不多，不住的时候公司给管理，给它租出去，而且谁用都可以，只要在网上一查，我去定一套房间，价格又低于宾馆，高于老百姓家庭，低于宾馆这个档次，只要转起来就行，人气就出来了，开发的定位要根据市场需求，我担心的就是人气不足，为啥我讲政府从其他方面做努力，用中小户型做补充。
    开发企业要在市场上赢得先机，项目选择非常重要，产品选择也心荡重要，尤其现在随着政策调整，尤其是现在对住宅政策调整了以后，大家知道一个是限制外地人买房，北京限制本地人住房套数，北京人就只能再买一套，外地人不能买，深圳限制两套。未来的房地产预期，投资性购房可能对市场影响比较大。我们开发企业在现在的形势下，为啥我问房地产市场现在有很大的资金的企业转向商业市场，包括旅游地产，商业地产，所以它是自然现象，不管从哪边转移，因为他看好还是房地产市场，这一块还是最有前途的，所以比较正常，哪个市场好就往哪边走，我觉得这个是比较正常的事情。
    现在最时髦的是什么呢，就是城市综合体。还有一个坚决不搞商业地产的王石，现在也搞城市住宅区了，原因是什么呢，不保密，真心话，一是拿地容易，和政府讨价还价容易，我非常清楚他在哪拿的地，和当地政府一谈，我说你怎么给他那么便宜，要不他不来，拿地便宜。二是肥水不流外人田，你想你的商业，这些企业，包括他们的企业，五星级的饭店带动周边的住宅地产得多大范围，有它和没它完全不一样，所以像综合体都是商业，有公寓，商业，餐饮各方面都很齐备，这周边的地产如果不搞，那谁占地谁就便宜了，所以现在干脆这片全占了，所以它卖得最高，价值最高。在包头，大连万达在体育场拆了以后盖了一个，开盘的时候请我去了，他盖得最快，卖得最快，价格最好，咱不说最高，中国语言艺术。就是它带动周边的一片，别看你搞的是基础设施，我免费给你盖一个广场，周边地都给我，它的带动对价格是非常大的，所以对我们企业选择产品也是多方面的，现在不仅是住宅了，我们要自己打造好产品，自己打造好环境，自己打造好价格。
    最后一点，产业政策导向，房地产业在"十二五"期间，这几年非常重要。一是建筑节能，任务很重，而且要求比较高，而且标准越来越高，越来越严格，比如说原来50%，现在有些已经提升到65%，有的更高，70%。二是新能源开发，包括太阳能使用现在比较广泛了，地热，风能，核能等等新能源，在我们国家受到重视，而政策上给予支持，我最关心的是太阳能用得那么广泛，和我们建筑结合起来，我一直想哪个企业能给我出钱，我研究研究这个事，推进这个方面的标准，没有标准设计不行，设计得根据开发企业，把太阳能按在建筑上使城市更漂亮，现在上面左挂右挂的，时间长了城市水平就下去了。三是水的问题，一个是中水，一个是雨水，废水重新利用，雨水要收集起来，其实很简单，在国外很普遍。刚才我特意问了住宅精装修，必须推广，浪费太大了，而且容易造成房屋的质量问题，对老百姓也不利，刚才介绍的时候说有几个房间，毛坯房，我马上问了哪几个，尤其是我们新城，而且离城区远一点的地区，最好精装修，它的市场比毛坯更好，因为到了以后，它要提供全部软包都算上了，那拎包就进了。你想我在北京这买一套房子，我都不知道要怎么装修，谁给我装修，我请一家专修队伍，我得跑多少趟看他装修，监督不了，而且费心费力，尤其我们在新城方面，不管什么房子全要精装修，利国利民，利消费者，利大家。
    集成式建筑，实际上就是产业化，现在万科搞了，自行企业搞了，这在其他国家早就做了，一个叫组装型，咱们知道组装，定做产品，窗户多大，门多大，到了以后一组装，产业又节省，又节约，质量又好。宜居型住宅，过去住宅市场竞争不激烈，住宅不管室外室内，功能有很大的进步了，但是符合以人为本，最理想的方面考虑得不是太多，包括我们的一个开关，他到了以后没有第二个想法换一个位置，高低，远近，电视只能放在这，放别处都不好看，这就是一种模式，既是以人为本，又非常理想，包括我们各方面，室内，室外，所以我们很多房子，空间很多，就缺一个壁橱，一个储藏室，我不知道家里过日子没有储藏室怎么办，因为家里必定有乱七八糟的东西放在黑暗的角落里，没有那个非常不方便。
    耽误大家时间了，最后的考虑就是保障房建设，谢谢大家！
主持人：王主任从宏观到微观，对新城，对城市运营，包括对我们的产业政策将来的导向都给我们提供了很好的指导。刚才王主任的这些建议也好，还有他的看法也好，我们在座的嘉宾有没有不同的意见？他说的新城，尤其是京津新城板块未来发展要仅仅跟着滨海新区国家战略来走，靠它来带动，刘老师有没有不同的意见？
    刘玉录：没有不同意见，我再说两句吧。刚才王主任讲了我们城镇化，新城的政策导向，政策就是国家意志，所以应该说我们要很好理解，我从2005年就开始给天津建委做新城开发的研究项目，现在已经做完了，我带来了几本，7多万字，对国内外的新城开发和后来的经营发展都梳理了一下，实际上对今天我的理解京津新城大盘有点帮助。京津新城虽然在宝坻，大家感觉京津新城叫京津新城，可能是北京那边，北京人又以为京津新城离北京很远，实际上京津新城是两个城市一个边缘的概念，实际上对它的营销发展有一定影响。按照我们天津城总规，2005-2020年，国务院批准的，国务院2006年批复的，京津新城是天津11个新城当中的一个，到2020年规划11个新城，但是有区别，这其中9个都在老县城，比如说武清。这里虽然叫新城，真正的新城只有京津新城和团泊新城，原来定位就是新城搞成中等城市规模，50万人口出席，当然按照我们京津新城258平方公里，50万人口绝对是不够的，起码应该一、二百万，所以它京津新城绝不单是一个项目概念，它叫京津新城，实际上它也是一个新城，不像天津开发有些城不是新城，只是项目，但是京津新城确实是一个新城项目，它是城市化体系当中的一个节点。
    今天我带来了空间规划的一个图，空间战略，你们在下面可以看见，这边的红道，京津新城，老城区，京津新城，这写着呢，宝坻，蓟县，在刚才讲的西部城市发展带上，确实它已经经过革命批准列为新城，所以我个人感觉它绝对不仅仅是一个大盘项目的问题，它是新城市，中等城市的建设，我们应该在这个概念之下，在个背景之下来理解，认识京津新城。原来论坛发给我的提纲，在宝坻京津新城也列入它的区域里的发展规划，宝坻两个新城，一个是宝坻新城，一个京津新城，但是宝坻是一个老城。
    主持人：宝坻更新的问题，这个是全新的。
    刘玉录：那不是新城，宝坻县只有一个京津新城，宝坻把这个地方作为休闲旅游，作为现代服务业，有几个战略在区里都放在了京津新城，这都写在文字上了，今天这个论坛形式，原来我打成了电子版，我们是这种形式，没法投影，这是关于区域的规划和它的发展趋向，实际上应该是天津市政府很重要的一件事情。
    我们王主任刚才讲的，建委的项目，新城开发，一个新城没有区别，产业型的，城市中心，没有区分，实际上它的区分，有五种新城，第一就是郊区化的新城，像边缘城市，过去叫卫星城。第二叫交通导向的，修地铁，北京回龙观那个搞一大片房子。第三是产业新城，滨海新区属于产业新城，开发区搞一个新城。像日本的科学城，产业新城，还有服务中心，像日本东京附近搞一个中心，还有机场新城，像韩国的仁川新城，一个新的城市。天津空港物流加工区也准备搞一个新城。京津新城，我这两天考虑这个问题，它到底算是什么样的新城呢，刚才那几个分类涉及到新城的启动和开发阶段动力的问题，产业的动力，如果定位上不明确，初期人气怎么聚集就有问题，京津新城不是项目问题，是我们政府规划上，天津市政府，到底它应该以何为动力，还是以基准，比如说产业，交通，加起来混合的一个动力，一个混合类型的新城，这样就解决了动力问题，现在实际这个动力不大明确，刚才结合主任讲的，我感觉实际是政府在规划，既然搞一个新城就绝对不单是土地出让，项目开发。
    主持人：谢谢刘老师，一下又提出很多问题来。京津新城今天没有成为先烈一定有它的道理，从根上说还是要从规划上讲这个问题，而不是市场的问题，所以先请规划专家把这个问题说清楚。
    赵云伟：很多年前经常往天津跑，跟相关的政府规划部门探讨过这个问题一句比较通用的话，京津新城给政府添了很多麻烦，麻烦在哪呢，不知道该怎么办，在我们现在国家的城市规划法里所规定的体系里面，无论如何找不到这么一个东西的，你规划不出来，京津新城应该不是规划出来的，是市场做出来的，是这样的一个东西。为什么说给政府添麻烦呢，刚才几位老师也讲了，在总体规划的时候，不得不考虑现在有这么大面积的建设，而且它在这么重要的一个位置，将来它的发展问题，很多新城创造的过程其实是很有意思的，刚才老师也把主要的新城模式跟大家谈了一部分，从规划来说，规划就是政策落实，这是规划干的最主要的事情，大的产业政策，相关配套的政策以后，规划负责空间落实，落实以后又变成政策，这些政策工业公共政策，比如说土地、道路交通、环境等等各方面，所以从大的布局上来看，研究京津新城必须放长远，长远到什么地步呢，看目前城镇化发展的趋势，它的趋势用一个媒体的词就叫同城化，什么概念呢，比如说京津新城这个词也很麻烦，到底是天津还是北京，是叫京津新城，还是叫津北，实际上最核心的问题就是它既不是天津的，也不是北京的，也不是河北的，我觉得这就对了，因为天津的发展离不开北京的发展，北京的发展离不开天津，两个城市又都离不开河北省，所以从大的范围来讲，当年我做博士论文的时候题目就叫全球化影响下的北京未来城市空间发展，主题就是世界城市，十年以后咱们市委书记刘淇已经明确提出来世界城市的目标，十年前我们做课题研究的时候，实际上是把整个的所谓大北京地区作为一个城市，或者一个全球城市地区来研究，这样看所有出现的新鲜事物都是有道理的。
    我们也比较研究了国外的大城市，纽约不会堵车，北京会堵车，因为纽约的车少吗，不是，为什么呢，最简单的道理，纽约就业40%是从郊区到郊区，根本就不进城，我不一定都集中到一个城市上班，从大的空间布局上，荷兰，欧洲也都是这样的模式，从区域来说，需要统盘的考虑它的总的基础设施，这在目前规划界也很辛苦，提出来叫走廊化空间发展模式，京津城市带，以这个城市带为主要，所有的高速铁路，公路以这个展开，还有更下一级的走廊空间，这样节约土地和资源，但是更重要的是一定要全面布局，不要把所有的好项目全集中在天津市区，北京市区，而是要把它分散出来，目前我觉得咱们的房地产界是走在前面的，可能是为了个人好拿地，做大盘，先跨出了一步，从空间上先跨出去了，我刚才说给政府出难题，政府知道做这么大一个盘是要解决产业问题，这个产业谁给解决，政府必须解决，所以从政府的规划上就要先解决，根据不同的情况，根据京津新城情况，休闲产业做哪些，要不要工业，政府就要去考虑这些事，最理想的状态是我们把研发出现搬过来，相关配套的娱乐业都搬过来，或者是医院等等，这样新城最大的作用是有机疏散，真正把市区的人疏散出来，我住在京津新城，我有很低的房价买的别墅，享受好的环境，但是我上班又不远，这是一个特别好的节能环保，解决交通问题，解决区域环境问题的核心，就是这个空间将来是根据不同的职能分工形成的多点布局的组团的模式，有人叫它葡萄串，这样的情况。
    目前的情况我们也很头疼，不管是管理人员，还是行政机构，还使劲在往城里面招商引资，我去天津武清参加了四个乡镇规划的评审会，它们自己之间是相互竞争的，项目是重复的，我们提了很多信息，发现河北省从来不宣传，但是河北省临近北京的一些城市和乡镇发展得非常好。香河家具发源地是在天津的河西，如果放再一个大盘里看，发展京津新城没有问题，又是走廊空间的重要节点，目前已经有知名度，有规模，各方面都已经很好。总的判断上来说，还需要更大力度宣传，可能会很专业，城市结构的转变，从很多例子来说，大家也很明白了，25分钟到天津，以前是不可想象的，通过高铁，现在有自驾车，100公里去洗温泉都很正常，如果五年前谁敢想，大家大胆预计五年十年以后的情况，空间距离已经不重要了，更重要的是时间距离，交通基础设施各方面建设跟上以后，其实包括户口，地域都应该是没有这个概念。现在相对来说我觉得河北力度最大，它更希望能够融入到天津、北京，北京老是觉得自己是老大，包括选机场，选来选去，差不多定到天津了，又拿到北京去，地方保护主义，包括天津也是，可能忽视了河北省的竞争力的存在，从大盘上来说，开发商的眼光是更敏感的，从规划的角度来说，我们觉得应该更好提前把一些基础工作做好，别都是麻烦，都去解决问题，这是最困难的，这方面来说还是需要我们从规划的行业更操心这方面的事，多和他们接触，这才是良性的循环。
    主持人：赵总表扬了开发商变成了板块直接的推动者，而且从京津新城目前的状况来说，虽然我们这个城市功能还不是很完善，但是能用六年的时间走到今天也是成绩斐然了。我们作为京津新城的第一个进入的开发企业，合生集团，我们作为操盘手，作为大盘的实践者也好，你自己感受会最深，你在城市运营的过程中有些什么经验教训可以分享给我们大家？据我了解，合生集团整个的产品策略往上调，新城项目是不是也做了相应的调整，做出这个调整是依据什么，对新城未来的发展有什么好处？
    杨硕：谢谢谢总，也谢谢刚才几位嘉宾的评述，今天的问题讲到了京津新城的机遇，还有一个是城市运营的一些新的理论。其实最早在2002年，2003年，合生拿这块地的时候，其实就像刚才赵总说的确实没有什么特别多的案例去参考，但是当时合生拿这块地最关键的想法，也是我们的产品布局，战略布局，希望在天津和北京之间有这样一个新城去服务于我们的广大客户群，今天我们在座可以看得出，就是我们现在社会阶层里面的新贵，先富起来那批人，京津新城定位之初定位的人群就有点偏高端，如果拿它和北京的周边卫星城市，甚至天津的一些老城区比起来的话，确实我们的人口饱和度不可能像一般的居民城市一样，毕竟我们这是一个休闲旅游度假的别墅圣地，这是它服务的客户群所决定的。
    我们开发商在前期做的这些工作，有些看似好像给政府在添麻烦，但是据我所知，现在很多各地的政府都会来天津参观，不仅是参观天津的滨海新区，还会参观京津新城，比如前一阵在天津举办的达沃斯论坛，就有很多国内外的专家来到我们京津新城考察，考察的目的就在于把我们京津新城的发展作为其他新城发展的案例，而且我们京津新城这个案例已经被当作了很多开发商争相去参考的项目。
    关键在于京津新城这么多年运营得到了什么，刚才谢总问到我们有哪些经验教训，说实话，我们的过程其实是摸着石头过河，这个过程当中所面临的林林总总的一些问题肯定会有，好比说我们刚开始的时候的客户定位，项目伊始我们叫京津新城，很明显北京、天津我们都想辐射，最早的时候我们从营销角度来考虑，一开始还想会不会有很多北京的客户会来，对天津客户的支持的资金实力是否能达得到等问题，当时的营销定位很让人头疼，实际上来讲，从最早的客户群体75%都是天津的客户群，15%是北京，剩下的一些是来自全国的投资客，到目前为止将近50%的客户已经是北京的客户群，它是逐步在变化的过程，这可以给大家作为一个参考，项目早期定位的时候还是要考虑长期的变化，赵总也提到了，五年前很多事情我们真的不敢想，五年以后谁也不知道会是什么样，但是我们都知道我们的案例还可以参考国外。美国有长岛，那是很有名的富人居住区，这些地方我们很难看到满街都是人，因为这些客户群追求的就是安静，追求的就是环境，追求的就是择邻而居，邻居要有选择，周边我们可以想象现在的北京都在说摊饼，从最早的三环，四环，到现在的六环，把很多北京现有的成熟别墅区都吞噬掉了，这是城市化发展的未来五到十年的想法，京津新城选址当时考虑的就是我们未来的这些人群需要的是私密性，而不是便捷，所谓的便捷是针对我们这些打工者，老板一句话就要五分钟出现在他的面前，可是我们京津新城的客户群是那些老板，打一个电话就能告诉日本，告诉美国那边怎么办，不需要人去就做到了。
    另外，这个地方自然环境没得说，还有我们的温泉资源，我们已建的配套，很简单去说明，最早我们在高尔夫球场只是九洞规模，现在逐步建成了二十七洞，这是国家政策从紧之前我们把它审批下来了，很难得。另外还有我们的度假村，酒店，其中酒店应该是凯悦在国内最大规模的一家酒店，超五星级的酒店，它不需要很多的人，它需要很强的服务。我们的会展经济现在也有考虑，包括我的酒店所经营的一些公司的年会，政府一些例行会议都选择在我们酒店，这是从最开始我们营销定位的时候想到了，但是没有想到这么快实现，这和我们国内快速的经济发展有很大的关系。
    从居住角度来讲，别墅现在已经成为了国内居住产业链里面比较限制的一个居住产品，就像我们大家手头拿的限量版产品，我觉得在座各位记者朋友都拿手机，我们买手机的时候，我们选择的时候，我这个年龄层会选择我跟别人不一样，条件要好一点，更炫点的，作为我们的高端人群也希望买到的产品不是城市里的住宅就可以了，肯定还会希望有别墅，有天有地，有院子，有池塘，有自己活动空间的产品，我们很感谢国内对别墅，对高尔夫的限制，为什么，什么叫做限量版，女孩子都背LV的包，男孩子我们可能手头会有限量版的一些把玩的东西，这个限量版就在于这个东西以后可能就没有了，这是大家趋之若鹜的东西，未来我们可以看到，三年以后国内的别墅市场还能有几个，作为这个项目来讲，很多时候讲到的是限量版的概念，不买明天真的没了，所以说起来还是要感谢国家政策对现在房地产的调控。
    城市运营方面，说京津新城过往的一些经历，还是很感谢我们政府的。包括能够把京津新城列为我们天津的11个新城之一，这是对我们很大的支持。另外宝坻区当地的政府对我们也有大力的支持，在新城内部设立我们政府招商引资的办公室，政府的一些手续一切都是一条龙的服务，以京津新城为起点的很多开发商不只是我们合生，很多开发商现在都纷纷入驻宝坻，都跟天津市对京津新城的扶持力度有很大的关系。就像刚才几位嘉宾说到的，一个城市的运营，包括新兴城市，卫星城市运营一定离不开政府的支持，我们很感谢政府。作为开发商我们前期要以我们的项目运作为主，在现有的市场状况下，客户就是我们的上帝，政府就是我们的父母，所以说两者都是脱不开的，都是相依相存的，谢谢各位。
    主持人：我们今天考察了一下你们的项目，后期的产品在往高端走，这个定位和新城营造之间的关系是什么？
    杨硕：我们集团老总有一句话，目前来讲我们合生认为房地产的投资已经不能停留在随意拿地，大规模的开发，快速周转回流资金的初始阶段了，这是对周边环境的破坏，也不利于区域整体的统一规划。我们认为现在的房地产开发是将土地价值和周边的城市发展捆绑在一起，实现区域价值带动的经济增长的过程，这是我们合生的总裁薛总的一句话，对我们各个地区也是一个指导。我们所谓的高端产品发展，更大程度上是以集团布控的角度去考虑，也是和我们的客群相对应，在现在稀有土地的基础之上，更大，更优化发挥我们的土地资源，以及我们的区域价值，我们要把我们的土地价值发挥到极致，在产品上就不可能像以前一样做中高端的产品，就要往高端发展，精品，精细化的操作，刚才王主任也提到了，在现在的资源利用大前提下，无论是低碳，还是更有效利用资源，我们精装修交楼已经实施了，有利于业主的方便，有利于低碳环保的实施。作为后期的高端属性，除了产品上的提升以外，我们合生现在也要提出一个所谓的服务一体化的理念，把我们的高端服务引进来，因为各个楼盘以京津新城为例的话，我们有凯悦五星级的酒店，酒店的服务大家也都有一定的体会，它所带来的服务体系我们要把它引入到别墅里面去，引入到日常生活中去。客户来了以后，不仅能够体会到高端产品应有的附加值，最关键的我们要把贴心的管家服务，更人性化的服务引入进来，所有的管家都是经过凯悦酒店的专门培训，高端不单纯是产品上的提升，还有合生整体服务意识上的提升，向高端并适合我们客户群发展的思路去迈进。
    主持人：这样的市场定位对京津新城这种板块来说，它有什么意义？我们张总是市场专家，请你就今天我们主要的议题谈谈你的看法。
    张勇：看题目，京津新城板块机遇与城市运营论坛，今天的主题我用三个新字来形容，新政，新城，新路。讲新政，大家最近比较关心，我想几位领导，包括几位专家，咱们都高屋建瓴论了一下，我换一个角度，我从下往上说，大家都是做媒体的，前几天媒体在炒一件事情，就是电表空转，由此想出了控制力，这件事和新城什么关系呢，新城做不好很可能就是这些电表的基数。今天有来北京的同事，前几天寒流的时候是非体验到了北京城市交通的问题，那天我晚上在雨中我连打车都打不着，为什么会有这种问题，北京在初建的时候也可能是一个新城，我们将来新城会不会也变成这样。
    今天讲新城，说实话我想在讲新城之前理清一个概念，就是新城和大盘，这是不同的，虽然我们叫京津新城，但是我在地产市场感觉我们叫大盘，但是这个大盘又不是普通意义上的大盘，它是一个复合型的大盘，换句话说，今天新城大盘在很早以前就接近于城市综合体了，京津新城的历经我简单描绘一下，通过打造一个区域的高端差别，设立区域的标杆，这个标杆引来了区域，京津两地范围内的高端客户去，这些高端客户群为什么来，是因为你做了他们需要的东西，你的酒店，你的高尔夫，你的老别墅，你的物业管理等等，这是刚性的，我们看得见的，客观的。还有一种是文化属性，这些人来了，你这些配套有了，于是这个产业链开始初具规模了，主要是什么你比我清楚，旅游，度假，休闲，是这么一个产业链的拉动，这是京津新城。之所以我说你成功了，现在产业链打出来了，我们赵总带家人到这来了，显然成功了。
    我觉得新城的第二件事，你有产业链了，要往更高做，按现在的基础是否足够用，我第一句话给您叫认可，第二句话是挑战，这个放大可能能做，我们不能说赵总来了一次，如果能让赵总每月来一次就成功了，这就和北京欢乐谷一样，我们可以开车到北京欢乐谷，排长队去玩，在幽谷中听着各色各样的尖叫，一天也就能上四趟，为什么跑那去受罪，因为它有特色，能让人驻留。我们如何把这些人留下，而不是头发湿了回去，这是关键问题。
    第三个事，刚才说了新政，说到了新城的一些路径，现在的新城别说在天津是什么特点，问所有的在天津的媒体我看现在有新浪的，哪位是新浪的记者，我问你一件事，你采访的所有的专家，跟你说的是天津市最主流的需求是什么，是刚需改善，还是投资，刚需，有人也说改善，反正无论如何不是投资。这次新政它主要打击的好像是投资，至少政府这么说，当然有些刚需也被打下去了，因为它的收入比例提高了10%，暂时会压抑一些。我想回顾一下上次调控，上次调控，天津地方政策出的是什么，大家能想起来吗，（蓝印）。这次调控天津市政府出台的政策，新城在哪里，天津市胆大，不是，我觉得天津市政府非常高瞻远瞩，至少它发展城市的方向是摊小饼，作为城市发展，城市运营的角度，它必须在这个阶段上去保证它的房地产市场合理健康发展，所以大家看天津市这一块，对远郊实际的政策，并没有采取一种扼杀的态度，是采取了合理调控的举措。在这个角度上，像京津新城这种有交通点，自然资源的项目，是有发展前景的，但是在发展之前先听从我们几位专家的建议，要解决好产业搭配，以及现有产业放大的问题。
    最后一点，新路，一个新城的发展一般有三件事，这和咱们的理论体系不同，实操的一些想法，第一是要有主题，我必须有一个发展方向，这边在香河做家具，我在京津新城也做家具，产业定位。第二件事，我觉得要有人气，吸引什么人来，先吸引什么人来，什么人才能带其他类型的人来，我先吸引高端，才有服务的人过来。第三件事叫城市氛围，我们总讲达沃斯小镇，天津刚搞了达沃斯，我们也讲法国的波尔多这些酒庄，但是它和天津的新城不一样，是不同文化的象征，这个角度上我觉得新城在发展的时候，一定要有主题。其二，新城一定要有文化基调。文化，人群，主题三个合一的时候才能形成人流，这样才能发展。
    京津新城的板块机遇，我讲市场，讲竞争。在这个路径上，京津新城关键竞争优势，市场方面的，随着新政的变化，城市人口的外溢，以及乡镇向城镇集中的城市化进程的加快，这些是有政策推动的，而京津新城目前这个交通点所处的位置实际上是在政策条件变化下，外溢人群，尤其是天津往这个地方外溢的人群，京津新城比蓟县具有更大的优势，因为蓟县那边，大家都要发展，都在西部产业带上，多了不说了，就讲到这里。
    主持人：京津新城运营需要的三个关键点，王主任和赵总说悄悄话的时候我也听到了，感觉京津新城这个板块目前是地产项目在顶着这个新城，这不对啊，那是缺位了呢？
    王珏林：实际上是企业先拿地，天津市作为新城开发的时候，考虑这一块的定位，作为新城，这程序倒了，企业是把这一块推上去的，认为这能建一个地方，其实应该政府定位，11个新城都应该定位，每一个新城干什么，怎么分工，不能只给一个证就完事了，给个证就是招商的作用，但是不一定管用，证太多了。我觉得京津新城定位的基础上政府应该有一个规划，不仅有企业支持，有这个基础，建这么大的基础，要全方位规划，50万人口将来需要什么东西，包括基础设施，包括交通，桥梁，天津市定位确实很难。你要定会展中心，那天津市就这一个会展中心，要先定一个对象，从产业布局方面围绕这个中心来打造，大家有项目都往这边引，这样才能发展起来。
    现在我看好像不清楚，靠一个企业去运营一个城，那多困难，企业毕竟是企业，它是研究市场的，我给它建好了，漂亮了，为城市做贡献了，主要是卖出去。
    主持人：刘老师能不能补充天津市政府，包括宝坻区政府对京津新城的规划上，包括它的城市配套功能上做了哪些努力？
    刘玉录：我刚才在想，实际上我们今天京津新城作为论坛的题目，京津新城在这里有两层，比较窄的就是这个项目，王主任刚才说一个比较宽的概念，未来它是258平方公里的一个城市。刚才主持人问了政府配套，我想说几句比较窄的概念，营销问题，如果作为项目，我们只是作为未来新城的一个开发商，我们要取得回报，我们投资，作为项目，我想在营销策略上还需要研究一下。我来之前查了一下，宝坻在售八个项目，其中6个项目在县城，只有一个项目，就是锦绣湘江在我们的附近，定价比较低，7000一平米，范围比较小，价位和我们相当的，在县城那边，有一个玫瑰湾1.1万一平米，但是它是项目，不是新城，所以我们首先可以打，我们只是在这里具有垄断地位，一流的别墅，宝坻区起码来说，天津在东北方可以作为一个垄断的产品来销售，这么大盘子，这么大的水景，还有五星级饭店，只有这一家。
    作为升值的趋势，我看了一下，2006年6月23日当时别墅是4000多，现在是1.3万，每年增长1500元钱，所以不一定急于销售，别墅地点也不批了，而且升值度还是可以的，一年1500，可以适度保持销售速度，后期开发比较高端的，我赞成后期搞高端的，因为只是新城的一部分，别处还有盖普通住宅，所以销售我们可以进行投资导引，作为中长期投资，特别是中期偏长，长期投资，对于客户也是负责任，对于我们也没有什么问题。
    关于政府对新城的支持，援助，帮助，政策倾斜，可以这样说，我查到新城建设资料，国内外的，如果开发商自己搞新城，每个一个成功的，在经济上，在美国新城成功了，企业破产了，所以就说明了什么问题，新城必须以政府为主导，就像王主任说的，盖房子企业盖，新城的规划，配套，它的政策，它的推动，还有工程，项目，土地，必须靠政府，包括配套，没有政府，新城搞成了企业也破产了，你搞不起。公共产品投资起来是没有边的，需要花很多钱，所以我感觉我们天津市政府，宝坻政府对京津新城前期做了很大的支持，我感觉作为天津的11个新城之一，政府在政策上支持还是可以，特别是宝坻区政府，做了很好的服务，但是这还是不够的，因为宝坻政府力不从心，必须靠市政府，甚至王主任他们建设部在某一方面应该给予支持，作为新政建设，在国外，国家的建设部门是需要支持的，首先我感觉京津新城先修一个轻轨到市区，然后往北京那边，如果有条件的话也要搞一个轨道，这样这个新城人气马上上来，国务院批准已经给轨道交通预留了土地的通道，京津新城，宝坻，到滨海新区，绕一个湾，这个事国务院批准了，如果我们要推动这个，即使修不成，对买房也有一个很好的预期，将来有轻轨，我们先把房买下来吧，轻轨一通价格就上来了，所以我感觉各方面，包括政府，还有媒体，今天地产中国网做了一个很好的工作，应该说这个工作给天津市政府，给宝坻区一个感知，体会，体验京津新城的一个机会，做了很好的一次有公共利益性质的事情。将来我想还需要媒体，在座的，包括地产中国网大力推动，把这个项目介绍给大家，把新城的开发，需要政府主导来宣传出去，让政府的领导认识这个事情，在舆论宣传上也很重要，希望媒体进行帮助，我先说这么多。
    主持人：谢谢，我们媒体要努力。今天的主题论坛，因为时间原因，没有办法让我们嘉宾做充分的分析和发言，赵总是不是还有遗憾，就这个问题做一些补充？
    赵云伟：主要是我也是第一次听说将来京津新城的规模，200多平方公里，有一个规划的数字，一般的一个城市，它的居住地在65%以下，其他应该是公建，以新城居住为主，70%，30%的面积是配套所有的公共设施，二百多就要七、八十平方公里做产业，做配套，如果说国务院批复了新城的规模和规划有了，方向应该是明确的，包括产业定位，只是目前作为大盘的京津新城，作为未来很高端的一个有品质的居住产品，我同意老师的意见，从规划来说肯定不会混淆的，跟咱们说的营销没有关系，这样的概念。
    主持人：我已经侵占了我们记者提问的时间，大家抓紧时间，把下面的时间留给我们的记者朋友，有什么问题，这么懂行的专家们都在。
    媒体：王主任，现在新政对投资性需求的打压，高端的别墅，到底是对别墅市场高端住宅是一种机遇还是挑战？刚才我听你们说稀缺性资源很珍贵。
    王珏林：肯定是挑战，肯定不是机遇，住宅，分配上70%的提出用于保障性住房，90平方米的商品房，剩下30%用的是其他商品房。从政策上看，不管从二套房的首付利率，还是三套房的限制，包括限购，都是挑战。说是机遇，是因为现在批准这样的土地和楼盘性质越来越难了，尤其周边有配套的，有高尔夫，有星级酒店的，正是机遇，整个大环境是这样的。
    媒体：各位嘉宾好，我是来自地产中国网的记者，王主任，从本轮调控的限购，加息，包括公积金贷款收紧，从国十条到现在已经有半年时间了，楼市成交量在大幅下降，但是价格依然坚挺，本轮的调控您认为会持续多久，未来三个月的房地产走势会如何？
    王珏林：我个人分析，以往的经验，这次调控时间会更长一些，不是咱们想象的很快就结束，我觉得这次时间会长一些，但是你问多长时间，这个我也不清楚。更长一些就是我们的土地供给，市场供给方面，以前是没有注意到的，这次重视了。第二方面，市场中的规范管理，这是永远的任务，再完善也有管理，它是通过逐步的规定，这两项是更长期的，其他的属于我们消费政策，差别化消费政策，这个是和市场的变化相关的，但是这次我看时间要长一些。
    今年的市场情况，这么看，我统计了一下，现在看市场主要看销售量，其他的指标都没有用，包括投资，36.4%，包括土地现在拿地的虽然平稳了，房价虽然没有下降太多，稳定，但是其在上升，这个月涨0.66%，千万别忘了一个数字，同比这个月，和2009年最高峰时期，正是涨价高峰时期，这俩比较。但是今年1-8月份的月均销售量高于2007年-2009年的月均销售量，这是一个数据，所以这个市场是平稳的，大的变化不会出现。
    媒体：我也是地产中国网的记者，杨总，我从侧面打听了一下，合生非常注重天津的发展，能不能介绍一下除了京津新城之外，在整个天津地区或者是环渤海地区未来的发展战略？
    杨硕：主要是这样，简单说就是在天津的布控最早从2002年，2003年做京津新城开始，这几年我们一直积极和政府，还有我们自己的经营思路去做调控。从去年开始，还有今年这两年，我们陆续在天津市区，滨海新区有一些新的土地上的获取，这也是结合了政府对天津开发的政策支持，包括滨海新区，包括市区的一些项目，可能我们在短期内都会有一些动作。也是集团对天津市场的看重，也是天津市政府对合生的认可的体现，土地的正式获取，我们都会通过我们的对外公告对外通知。
    主持人：我们论坛开始之前搜集到一个网友的问题，我们京津新城经过6年的养城，目前销售也不错，实际入住人群就是到周末的时候人流会多一些，平时人也不是很多，有一个问题，是不是这个新城也有一个养城期，这个养城期需要多久的时间？
    赵云伟：世界上最著名的新城是英国的，现在目前看最成功的是第三代新城，密尔顿凯恩斯，离伦敦北部一百英里的距离，1965年开始做的，他们自己认为做到2005年算是成功了。为什么呢，因为最近的全球化使它他们有很多的就业机会，所以在那建了英国最大的监狱，英国最大的成人大学，英国最大的购物中心，室内滑雪场，做了一系列重大的项目，成功是因为它彻底解决了就业问题，所以人就愿意在那个地方住，去购物什么都可以。回到话题上，还是新城成不成功，产业一定要多元化，如果只是做高端的，我不需要人来，我终极目的就是周末来住几天，这不是完整的新城的概念，如果说刚才说的鄂尔多斯，其实要靠整个鄂尔多斯本身人口基数的增长，这很难预期，不可能说外地人去那住，太没有意义了，通常说中国的新城是10-15年的时间有可能形成的，但是还要看你的主导产业是哪一类，很多的产业地产会介入，扛得起，万达养5-10年养起来了，可能会好一点。
    王珏林：城市的概念，城主要是它得有一些配套的条件，适合人流动的条件，生活居住工作的条件，主要是有建筑，还要有人，还要有市场，缺少这个就不叫城市，这类的城市养城多少年，一个城市建设需要600年，要求标准不一样，最简单的有多少钱投入，现在我们一个镇有多少钱投入，镇是什么规模，还得多少年建成像城市这样。所以说我着急的是这个企业打了这么好的基础，给我们城市奠定了很好的发展的条件，招商引资的条件，政府怎么把握好这个机会，城市的目的是带动经济发展，最后解决老百姓的生活就业，这是关键，不是说通过我一个企业，一个板块，那解决不了的。因为你这个带动，就像我给万通做的是天津滨海新区的规划，企业推不通了，靠我们去推，你们应该走什么道路，要不你们未来的发展会受到制约，或者延长周期，政府不出面是不行的，不是他花多少钱的事，有很多事情，他出面就能摆平，我们私下再聊。
    刘玉录：我有一个不成熟的想法，刚才的讨论对我很有启发和教育，借鉴国外的新城开发的经验和做法，我认为当务之急我们天津虽然11个新城，但是我感觉我们天津应该有重点，不能全面开发，别的新城有些项目先搞着，重点搞一两个，目前来看只有京津新城具备这个条件，而现在从它和外环线的距离，38公里，72华里，和老城有一个隔离带，只有搞新城才能从隔离带中跳出来。我个人认为天津应该成立天津市规划土地建设和宝坻区政府，还有开发商参与的京津新城建设指挥部，协调各方面，土地政策配套，电力各方面这些东西，应该有一个结构，因为企业做不了这个工作。
    天津应该有意识的把一些产业，没有污染的，原来可能放在武清，现在有意识放在新城，让新城迅速成熟起来，放一些产业，没有污染的，人自然就有了，人气马上上来。现在交通也是一个瓶颈，我接到开会通知的时候，我首先想我怎么去，因为我一想京津新城，对于我来说，因为我也不驾车，这是一个非常困难的事，因为交通首先是一个问题，实际上如果从需要看，早就应该蓟县到市区有一个轻轨，天津人节假日都到蓟县来玩，有时候住在蓟县村里，住一两宿回去，交通是我们这个线上的一个瓶颈，对项目的影响是显而易见的，市里面必须把这个作为"十二五"建成京津新城，不光是项目问题，刚才王主任讲建京津新城，天津多出来一个城区，产业，高端的服务业，商业，金融发展起来，而且把老城的一些人口可以疏散到这，疏散到京津新城，不是珠江的高档房，天津四周搞新农村建设，我去了几个点，那地新村就占了一大片，塑料袋，垃圾到处都是，如果这样何必不把这些人集中到新城，新城发展起来，就业解决问题，耕地，老村的宅基地腾出来搞别的都很有好处。新城人口可以缓解，可以集中那些附近农村的，产业，产值，高端的服务业就可以发展起来。
    媒体：问一下王主任，九月份统计局出的数据CPI同比上涨3.6%，10月份，我们合生提出CPI可能会同比上涨4%，很多专家分析，就觉得CPI同比上涨过快，主要是食品住宅的价格过高，是不是因为这个原因，国家的房产新政调控周期延长？
    王珏林：你说CPI上涨，上涨的因素是多方面的，确实现在涨幅稍微快一点，全年这一块不会太高，大概3%左右，扛不住，但是也不能超过4%。对我们房地产调控，其实国家统计局解释，这次CPI上涨主要有物价问题，住房问题，其实住房的比例在里面占得不是太多，如果真正住房比例太大了，绝对不是这个数，它不会影响市场的正常调控，国十条，后边的五条，都是一个国十条，只是执行，加快执行，进一步贯彻落实的问题。
    媒体：马上"十二五"规划文件出台了，国家作为经济结构的调整，房地产的调控会不会加快GDP的回落？因为有专家已经预计中国的经济在明年第二季度末的时候可能见底？
    王珏林：你说这两个都不可能，现在已经见证了调控对我们的GDP指标，房地产肯定影响GDP，因为它连带着产业链太强了，但是我们指标，完成今年GDP的指标8%，富富有余，虽有影响，调控是为了更好的持续发展，大局更重要。有影响，但是对我们整个经济方面不会有太大的冲突，现在快到10%了。
    媒体：19日的时候，央行在晚间加息，意味着海外很多热钱要流入中国，会不会对房地产有冲击？国家的调控工作难度加大。
    王珏林：其实不加息我们也得防止热钱流入，到中国房地产市场，世界上只有在几个地方能赚到钱，好赚钱的地方，加息不是为了防止热钱的，这一点肯定要注意，加息是多方面的，第一是受国际的压力，第二确实我们好长时间没有调整了，平衡经济关系。第三是防止我们投资过大，膨胀，房子膨胀加大，投资那么大，最危险的就是后期膨胀。现在更重要的一点你没有问到，美国宽松的货币政策，对各国，尤其像我们这样的国家，外汇进来冲击更大，这个冲击更大，你看各国都表态了，肯定是严格把住进门关，美国猛花钱，你想美元再贬值，它的钱肯定很大一部分往外流，像中国的市场更容易，我们在外汇管理方面，要管住，如果不管住，对我们房地产市场没有好处。
    主持人：谢谢大家的参与！今天的论坛起码有两个方面的意义，第一我们确实开启了大家对城市运营方面的思维。第二我们通过这个论坛大家再度把我们的目光聚焦在城市运营的真正方向上，尤其是提出了我们政府应该做的工作，而且最有意义的是我们两位专家都有主动性，要替我们的开发企业去推动政府参与推动新城建设，谢谢大家！也谢谢我们媒体的朋友！