文/拾遗君

  2019年底，合生创展持有的货币资金只有112亿元，如今，它又该如何付清多达180亿元的土地款呢？

  在北京苦守十年过后，朱孟依熬出了头。

  今年5月份，朱孟依的合生创展砸下了接近180个亿，一举拿到4宗地块。

  2019年，合生创展的合约销售额还不到213亿元；2019年底时，合生创展持有的货币资金只有112亿元。

  这4宗地块均位于丰台区南苑乡的分钟寺村，这里是北京的南三环地段。

  地块位置稀缺无比，当然价格也不便宜。

  总计25万平方米的地上建筑面积，接近180亿元的成交总价，这4宗地块的平均楼面地价达到了7.2万元/平方米左右。

  无独有偶，合生创展拿下的4宗地块，它们的一级开发商均为北京嘉富龙房地产开发有限公司。

  嘉富龙是合生创展的关联企业，它在朱孟依实际控制的珠江投资名下。

  早在10年前，嘉富龙得以介入了这些土地的一级开发，也就是分钟寺村的棚改安置项目。

  为了拿到这些土地，进而联动二级开发，朱孟依足足等了将近10年之久。

  2010年，在北京市场上的合生创展，正值如日中天。

  当年，合生创展的营收规模已经达到了144亿港元，北京市场能为其贡献1/3；而在128亿港元的合约销售额里，北京市场占比也超过了1/3。

  那时候的朱孟依，以他在北京市场的名气和实力，拿下分钟寺村的棚改安置项目，自然不在话下。

  当然，也为如今大举收割土地埋下了伏笔。

  过去10年里，在这4宗土地上，嘉富龙所承担的土地开发建设补偿等一级成本高达113亿元。

  为政府长期垫付、占用如此巨额的一级开发资金，又离不开朱孟依的另一家关联企业输送资金。

  嘉富龙由珠江投资间接持股62.14%，第二大股东则为珠江人寿保险股份有限公司，持股比例为35.83%。

  2015年参股以来，迄今为止，珠江人寿持股嘉富龙已经长达5年之久。

  通常，也只有保险资金能够接受更长期限、更高金额、却更低收益的投资。

  合生创展通过名下设立的3家子公司，依次拿下了分钟寺村的4宗土地。

  这3家拿地主体分别为北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司。

  合宏达盛、合盈锐恒、合昕辰锐的股权结构大致相当，均由宁波诚车投资管理合伙企业（有限合伙）出资70%。

  宁波诚车其实是一只私募基金，它在合生创展拿地不久前刚刚备案，基金管理人为中诚信托下属的中诚资本。

  这4宗地块接近180亿元的土地款里，其中113亿元为土地一级开发成本，另外67亿元为政府土地出让收益。

  根据地块付款要求，合生创展要在拿地后的15个工作日内，付清全部政府土地出让收益；35天内向嘉富龙付清全部土地一级开发成本。

  而据北京市国土部门的要求，拿地企业所支付的地价款，应为合规的自有资金，不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。

  对合生创展3家拿地企业持股70%的宁波诚车，认缴出资额仅为20亿元左右，显然不足以支付这4宗地块的土地款。

  宁波诚车在备案时也被特别标注，“根据管理人最新报送信息，本基金实缴比例低于认缴规模的20%”。

  2019年底，合生创展持有的货币资金只有112亿元，如今，它又该如何付清多达180亿元的土地款呢？

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