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朱孟依：“珠”联璧“合”造地产航母
客家经济网   2012 年 2 月 28 日 22 时 13 分 24 秒 　
来源: 梅州网   2009-11-10
     朱孟依先生简介
　　祖籍丰顺县的朱孟依先生，在短短的十几年时间里，从广东走向全国。1992年他在香港与他人合作成立了合生创展集团有限公司，作为公司的融资平台。第二年，他名下的珠江投资有限公司在广州成立。1998年5月，合生创展在香港上市。两家公司互相配合，成为房地产、基础设施建设、重化工业投资等跨行业多元化的巨型企业。短短十几年，朱孟依从一个名不见经传的企业主，成长为身家165亿元的中国十大富豪之一。朱孟依历年来热心支持各类公益事业，捐了折合10亿元港币的股份设教育基金。在家乡梅州市、丰顺县，他热心公益也有口皆碑。
　


                                              朱孟依
　　寡言巨富浮出水面
　　朱孟依做事非常低调，他极少和媒体接触。朱孟依浮出水面还是万科董事长王石几年前的一句话："万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。"有媒体以这句话将合生和万科作了比较：合生在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，1998、1999年两年，合生在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。
　　紧接着，英国人胡润每年评出的《中国百富榜》迅速提高了他的知名度，2002年他以1.15亿美元身家名列68名，2003年以40亿元人民币晋升前10位，2004年以45亿元保持第10名。2006年朱孟依的身价从45亿元提升到165亿元，跻身富豪榜前三甲。尽管统计出的数字只是合生创展为主的产业。
　　合生的迅速崛起
　　知情人士说，虽然165亿元已经是令人咂舌的天文数字，但实际上胡润还是大大低估了朱孟依的身家，具体有多少谁也不知道。然而二十年前在广东，朱孟依还只是一个小有积蓄的企业主，但超前的想法注定让他脱颖而出。朱孟依出生于丰顺县，上世纪八十年代中期，20岁出头的朱孟依凭借着敏锐的观察力、独到的眼光，挖到了第一桶金。那时丰顺县城商业刚刚兴起，不少人都去摆摊做生意，朱孟依想：要是能够将摆摊集中在一个地方，既热闹又方便。于是他去找镇政府，提出由他出资建设商业街，只要求将业主租金提成，他拿到了"订单"。
　　上世纪90年代初朱孟依到了香港，并顺利获得永久居住权。几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系和超强的市场洞察力，这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司并进军广州。他购买的第一块地是位于天河区的大块土地。当时的市中心还是西边的越秀区，朱孟依的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生声名鹊起，而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区，朱孟依既把握住了机会，又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。
　　随后，合生一发不可收拾，在广州接连开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等近20个项目。
　　合生能够持续开发，很大程度上不仅是依靠强大的资本，更在于朱孟依对于市场前景的把握。合生拿到的土地都是当时位置偏僻、价格低廉的土地，但几乎都是位于城市未来扩张的中心区域，比如广州的天河、番禺。市场被他开发后也被众多购房人追捧。
　　合生无心小打小闹，合生率先采用了大盘操作的概念。在当时10万平方米还是大盘的时候，合生在广州第一个项目就是总建筑面积100万平方米的华景新城。此后合生在广州开发完成的项目中建筑面积超过50万平方米的项目有10个，超过100万平方米的项目有3个，甚至有项目超过200万平方米。到2004年，合生在全国有36个项目，销售商品房面积就超过1000万平方米，有20万人住在合生的房子里。
　　地产同行的榜样
　　不惑之年的朱孟依，个头不高，身材瘦弱，一双眼睛炯炯有神。他的说法是："做企业，就是选择每天都睡不好觉的生活，白天你用前面的脑子想问题，晚上还得用后面的脑子想问题。"多用脑让朱孟依从走出广州，到上市，再到公司结构以及成本控制方面总是能在全国同行中领先。
　　与合生相同，珠江地产是朱孟依地产业务的另一只手，人称"珠"联璧"合"。目前珠江投资更是已发展成为投资房地产、公路桥梁、通信网络、证券等行业的大型投资控股公司。
　　合生之所以在短短十几年就聚集大量财富，最重要的就是他一贯坚持的"向利润极限挑战"。从拿地、卖房，到设计、建设、开发、物业管理的全产业链通吃模式，再到适当集权和适当分权的较为节省成本的公司治理结构，合生这些构想也成为地产同行的学习榜样。
　　从1998年开始，广州市的发展思路开始转变，合生头一个冲出了广州。
　　当时广州市政府确定了从房地产业为支柱向重化工业转型的产业转型思路。广州房地产业受到重大影响。首先是土地供应锐减。当时广州市开始对经营性开发用地实行土地公开招标拍卖。政府成立了由一位副市长负责，建设、国土、规划等多个部门一把手参加的建设用地审批领导小组，控制广州市属八区各类用地的征用与出让源头，基本上保证了土地一级市场政出一门。政府有意识地减少土地供应规模和数量，更为严格地执行土地招标拍卖办法，加上市场饱和、利润渐薄等客观因素，广州开发商纷纷选择向全国扩张。
　　合生进北京的思路就是"无地何以规模"。在此思路下，短短两年半的时间里，公司先后拿下了珠江骏景、珠江罗马、珠江绿洲、珠江帝景、珠江国际城五块土地，总计5500亩，总开发规模达370万平方米，为珠江及合生的发展搭建了可持续发展的平台。
　　合生是第一个北上的广州开发商，之后，富力、城启等也纷纷效仿。考察北京都少不了和北京的合生及珠江负责人讨教经验。
　　2003年初，原在中海的陈长缨接手北京合生，两年下来将梦想变为现实，到2004年有上万人住进了合生的社区，当年更完成了30亿元的销售额，实现了朱孟依北上进京时的愿望。
　　在广州、北京、上海、深圳、西安、天津，合生同时开发了36个项目。其中在天津宝坻县，合生运作的一个综合性地产项目，开盘一个月就有了4亿元的销售额。
　　"珠"联璧"合"
　　房地产企业是一个资本密集型的产业，精明的朱孟依很早就注意到资本的力量。由于私营企业，尤其是房地产企业一直无法在内地上市，因此早在1992年他就在香港成立公司，为以后上市做好准备。1997年，朱孟依在百慕大注册成立公司。1998年5月，合生创展(HK.0754)在香港上市。每股2.7元港币，发行2.5亿股，筹资6.75亿元港币，其中朱孟依个人持有上市公司63.75%的绝对股份。截至2001年底，合生的总资产已达56亿港币，净资产25亿港币，市值超过80亿元。
　　在公司结构上，广州开发商大都也效仿合生。然而上市这件事不是一学就学得来的。就因为合生较早地解决了资金问题，1998年前后，合生利用资本优势，乘机储备了大量土地，项目开工面积大大增加。从1998年到1999年短短一年时间里，合生就有110多栋楼相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业无出其右。2002年，合生旗下楼盘销售额占全广州市场12%的份额。一些业内人士估计，2002年，合生及珠江的销售收入总和超过100亿元。看到资本的力量，广州开发商都正在筹划上市。
　　与王石做减法有不同的理念，朱孟依用珠江做快速加减法也做得有声有色。2000年1月，朱孟依出资2亿元，成立了广东盈通投资公司，以建设九运会数据传输网络工程为切入点，切入广东政务IP宽带网建设。广东一位通讯业内人士说："其实就是挖铺设光纤网络传输的管道，盈通公司就得到了在广东全省建设光纤骨干网、城域网以及接入网的许可。"接着，把这项工程又分包给自己的工程公司。一来一往，他就赚了自己的一笔，实际的工程投资远低于2亿元。盈通公司不只铺设一根政务IP光缆，在挖管道的同时，铺设了更多的管道，然后将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。一根管道每公里的售价是8到20万元。不到两年时间，盈通公司在广东省内就铺设了3000多公里的网络。除了中国电信，盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月，朱孟依将其在盈通的绝大部分股份，全部出售给急于介入电信行业的中信集团。业内流传的价格是11亿元。
　　1997年，广州天河东郊并没有大型的住宅项目，合生在那里投入巨资开发了骏景花园，当人们看淡这块土地的价值时，九运会的举办使房价一举升温。而后来，当合生把战线扩张到全国，战略同样如此。
　　合生不仅广积土地，加高利润，更懂得通过公司治理结构节省各项目经费。在合生各地一级公司都有设计、工程及营销中心，负责统筹二级项目公司各项业务。以营销中心为例，各项目都要做广告促进销售，但如果各自为政，打广告无法取得最低价。因而营销中心整合所有广告，每年举办广告招标会，由于合生一地的广告量数千万元，招标会成为广告界每年的大事。另外，人事、财务等权力都在一级公司集中，而二级项目公司的权力被缩小到销售和工程上。
　　与北京开发商不同，以合生为代表的南派开发商习惯通吃房地产全产业链。合生有自己的设计中心，工程由关联公司韩江建设负责，物业也是关联的康景物业，社区内的五星级酒店由自己开发并与专业酒店管理公司一起经营。合生在广州甚至办起以业主为受众群的家居建材城。
　　尽管都是一家的，但内部互相有监督，哪个环节做得不行就要返工。2003年3月陈长缨空降北京，第一件事就是召集在京三个项目全体员工及施工单位共3000多人参加了3•15大会，当天用大锤砸掉了珠江绿洲造价百万元的下沉式广场。所以全产业链通吃并不妨碍保证质量。
　　热心公益
　　朱孟依历年来热心支持各类公益事业，他先后为中山大学、华南师范大学、华南理工大学、广州市教育基金会、天津市宝坻区等捐献巨额教育资金。去年5月他还担任中山大学企业家校友联合会名誉会长，并捐出个人拥有的合生创展股份有限公司中股份的10%（当时市值约10亿元港币），设立了"合生珠江教育发展基金"。近年，他继捐资东山中学剑英校区6000万元之后又捐资2000万元人民币兴建剑英图书馆，他是至目前为止在东山教育基地捐资数额最为巨大的梅州乡贤。在家乡丰顺县，他热心公益也有口皆碑。多年来，朱孟依及其家族合计捐资数千万元用于丰顺县公益事业。据了解，由民政部担任指导的《2006年度中国大陆慈善家排行榜》中朱孟依名列第3位。
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